都市再開発

           k010117 菊地史子 k010121 斎藤慎一 k010138 坪井知子          

<日本の都市再開発における問題点>http://up.t.u-tokyo.ac.jp/koizumi/saisei_ronten.htm

@超高層+オープンスペース型都市像に偏らない多様な都市像と都市活動像の探求の支援

 日本の大都市都心周辺は生活環境上多くの課題を抱えている。生活環境の改善を、超高層・高層建築物とオープンスペースの創り出す「近代的再開発」のみに偏って行うことは、都市で活動する主体の多様性を確保する観点からは、問題がある。

 

>・ヨーロッパでは、超高層・高層+オープンスペース型都市像は、もはや採用されることは少なく、伝統的な囲み型街区を基本とした再開発を行うことによって、高密度(容積率で300%弱)の都市型居住地を実現している。

・アメリカでは、街路沿いに賑わいを創り出す中高建複合開発を集積させる「アーバンビレッジ」という開発コンセプトが急速に普及している。

 

 A地域での生活の質の向上につながる都市再生

 都市再生とは、本来オフィスや住宅を大量に供給することを短絡的に意味するものではない。地域に現存する環境資産を最大限活用し、地域社会における社会的絆を強め、各種の企業活動や、市民活動を活性化し、より豊かな生活を実現することにほかならない。

 都市内の空洞化の広がり(2003年問題)、衰退・荒廃地域の拡大は、その地域の拡大は、その地域が、経済市場から脱落したことを意味する。

 

B市民の意向を直接収集し市民セクターの関与・育成の観点の強化

 都市再生関連法案の法制化の過程では市民から多様な意向を積極的ひ収集することは行われていない。企業(相当資本力を有する開  発業者)優遇することに主眼がおかれている。全体として市民セクターを育成する観点が弱い。

 

C都市再生基本方針の策定と緊急整備地域の選定と施策の実施

 都市再生基本の方針の策定と緊急整備地域の選定にあっては、各地域や市民の発意を十分に反映しつつ、行う必要がある。また、作成・選定過程を可能な限り透明なものとするべきである。

>・パブリックコメントなどの意向収集手段を講じる

 ・緊急整備地域の選定にあたっては、各地域における再生政策について提案を行うことを市民やNPO基礎自治体に呼びかけ、これらの提案について、中立的な組織(市民・専門家などで構成される)による審議に基づいて行うべきである。

 ・選定地域においては、評価プログラムを確立し、必要に応じて見直しを行う。

    

 

     都市再生関連の法改正が抱える問題

<緊急整備地域(都市再生特区)における都市計画の特例的緩和>

緊急整備地域(都市再生特区)における都市計画の特例的緩和については、当該区域の周辺や都市全体に対する外部不経済について十分配慮する必要があり、この点について、市民セクターからの多様な発意を促すことを可能とすべきである。計画の内容の検討決定の手続きにおいて適切な処置を導入する必要がある。

@     都市計画の内容を検討する早期段階から一般に情報を公開すべきである。

A     計画の素案段階では、複数の選択案(最終案ではなく基本的な選択が可能な)を作成し、計画評価とその結果の公開を通じて意向収集を行うべきである。

B     計画内容に大きな影響を受ける主体や重大な関心を有する市民、市民から提出される意向に応じて必要と考えられる専門家を含めた協議の場を設定し、その場において、提出された意見を元に計画内容を十分に検討する必要がある。

 

>>

     イギリスでは「開発計画」実現するとき、まず大まかな概略許可を行政にを求める。大枠を決め、詳細事項は留保事項として段階的に進めていけることができる。概算の事業採算性を算出してから詳細な検討が行える。その間に、市民の声やその地域にあった開発はどのようなものかなど市民を交えて検討できる。そして、留保事項が決定し次第、もう一度許可を求める。

     協議窓口の一本化により、窓口担当者が庁内や関係者との調整を行っている。窓口担当者は専門的知識を有しているものである。

     開発者は地方公共団体が不当な公共貢献を求めること不当な許可判断を下した場合、国に不服申し立てをできる。これによって事前協議の不透明さや長期化に対する一定の抑止力になっている。

 

 

<建築確認申請型「総合設計制度」の問題>

 開発者と地域住民のすれ違い。現行の総合設計制度は、建築基準法に基づいた単体単位での緩和が可能なため、地域性を反映し得ない建築物の建設が可能となり、結果的に紛争が生じ、手続きが遅延することにつながっている。許認可にいたる手続きを明確・透明にすることが必要である。許認可の条件を都市計画の制度として地域ごとに詳細化すること、審査会における審議や結審について、積極的に公開することを通じて、審査の規範を事前に明示することなどが、事前に紛争の生じにくい内容に開発計画を導くための情報として有効なものになるだろう。

 

 

>>・イギリスでは予め、行政が希望する公共貢献が事前明示されている。

@     全域を対象とした大枠…ローヤルプラン(法定)に項目列挙型(ショッピング・リストという)で整理されている。

A     地区レベルの詳細な内容

     大規模な土地利用転換が予想される地区…その地区を対象とした詳細な公共貢献の内容を示したもの(プランニング・ブリーフ)地方公共団体が任意で作成しているケースが多い。

これらをもとに開発者と地方公共団体が協議絵尾行い、公共貢献の内容を決めていく。公共貢献によって容積率割増が得られる場合もあるが、基本的に相互に比例関係はなく、ケースバイケースで判断されている。

<参考>都市再生特別地区の活用手法に関する調査〜海外における関連諸制度の事例〜